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北京城市副中心總體規劃將於近期出臺

北京城市副中心總體規劃將於近期出臺

2017年10月16日 16:53來源：證券市新北信貸利率最低銀行場紅周刊作者：周琳

從業內人士處瞭解到，北京城市副中心總體規劃目前已基本確定，但總體規劃可能還要根據北京城市總體規劃進行修改調整，預計不久後將出臺。

此前，媒體報道北京城市副中心總體設計和6個重點地區詳細設計已通過專傢評審，北京城市副中心行政辦公區的6平方公裡范圍的規劃設計已經完成，正推進片區的詳細規劃工作。已公佈的《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》顯示，北京城市副中心的發展方向已明確，行政辦公、高端商務、文化旅遊成為副中心的三大功能定位。

據瞭解，北京城市副中心總用地面積約155平方公裡，其中行政辦公區占地約6平方公裡，預計建設規模380萬平方米。目前北京正加快建設城市副中心，2017年共安排瞭255項重大工程項目。

此外，覆蓋906平方公裡的通州總體規劃已經從2016年開始實施。副中心外圍地區、周圍鄉鎮，將集中力量抓好建設、規劃特色小城鎮；副中心、通州區及廊坊北三縣將形成協同的、全覆蓋的管控體系。

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京能置業：項目邊際改善、國資整合可期

為北京市屬房地產開發企業，大部分項目都位於北京。

公司29日公佈三季報,1-3季度公司實現營業收入4.86億元,同比增長8.43%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤2741.3萬元,同比減少46.03%,基本EPS 0.06。

可售可結資源減少,銷售規模下滑。公司2016年在開發項目包括四合上院(北京)、天下川(銀川)、海語城(天津)、陽光港灣(大連)4盤。2016年1-3季度公司累計實現簽約面積2.29萬方(-28.66%);簽約金額1.77億(-48.34%)。主要由於年初以來銷售基本由銀川項目貢獻,近期天津、大連項目 (海語城於10月23日開盤)即將開盤,預計將推動四季度銷售回升。

新增儲備意願較強,積極關註京津及棚改項目。公司目前尚有待開發土儲權益建面50.2萬方,在手項目可結算儲備資源110萬方,主要在天津、銀川及大連三地。公司近年提出“深耕北京、戰略關註京津冀”戰略,在15年剝離瞭內蒙古項目及部分天津港土地,回籠現金3.4億元,同時也因較長時間無新增項目儲備,近年可結算資源大幅下滑。公司近期加大關註天津市區+環北京區域以及北京政府主導的棚改資源機會,預計未來項目投資的意願會逐步增強。

業績仍然承壓,但盈利能力不弱,近看銀川去化。公司前三季度歸屬凈利潤同比下滑46%,主要由於上期投資收益高基數及計提所得稅增加所致。公司近期儲備規模下滑,但盈利能力並不弱,公司中報項目毛利率高達54.61%(同比+8.9個pct)。主要因為公司北京四合上院項目盈利能力強,以往結算毛利率高達65%。該盤位於北京二環內,公司拿地較早,銷售均價由開盤之初的5.4萬/平方升至目前超過10萬/方。公司今年雖無新增項目儲備,但已有項目開復工量36.87萬方(+237%),其中天津項目由於上年受大爆炸事件影響停工,今年以來復工約11萬方。公司未來可結算量有所回升,即使維持目前項目投資規模(不考慮註入、不考慮拿地),業績仍有邊際改善空間。依照公司區域戰略,未來有望在北京補充項目資源。

集團層面的國改效果卓著,資產梳理整合有望提速:大股東京能集團在14年底獲得北京國資委旗下京煤集團的無償劃,實力大幅增強;原京煤集團下金泰地產有近180萬方優質土儲,加上集團產業的外遷和關停後自用地體量不小。15年7月,公司公告京能集團擬將其旗下合並後的地產資產註入上市公司,但“因相關資產數額較大”等原因暫時終止註入,並“待條件成熟時,再啟動相關工作”。本次註入除瞭解決同業競爭問題,也有利於集團進一步利用好上市平臺、最優化利用存量土地資源,達到國有資產保值增值的目的。根據公告,公司今年10月清算註銷瞭部分項目公司,目前集團經過一年以上的梳理及準備,資產整合有望加速推進。

高雄銀行信用貸款利率融資瓶頸有所突破,利於項目開發提速。公司近年融資較依賴信托及銀行貸款,2015年公司綜合融資成本約7.53%。公司近年逐步采取低息債務置換策略,15年底已經還清瞭信托借款(利率高達9%);4月7日,公司成功發行中票8億元,利率低至3.5%。報告期內,公司與京能集團財務公司簽署瞭《金融服務框架協議》,同時子公司寧夏京能向後者借款50億(10億已到賬)用於銀川項目三期開發,利率僅為央行基準利率(4%-5%),大幅降低瞭項目開發成本。小額借款 銀行

投資建議:公司目前市值約40億左右,截止三季末在手現金達到12.9億,NAV 約31.7億元,近年公司項目資源規模大幅減少,對公司業績造成一定拖累,隨著今年融資瓶頸的突破,以及大股東資產整合的加速、支持力度的加大,公司未來邊際改善可期。我們預計公司16-18年EPS 為0.20、0.24和0.29,維持“買入-A”評級,維持六個月目標價11.3元。

風險提示:業績持續下台中信貸利率計算新竹銀行個人信貸利率滑,可結算資源不能維持當前業績。

大龍地產：前三季度業績下滑82%

也是北京房地產上市公司，現有項目儲備主要集中於北京。

2010年前三季度業績概述。合並報表顯示:2010年1-9月公司實現營業收入7.8億元,同比下降33.52%;營業利潤2.53億元,同比下降9.72%;歸屬於母公司凈利潤3886.97萬元,同比下降81.82%;基本每股收益0.05元。

2010年第三季度(7-9月)公司實現營業收入1.05億元,同比下降78.59%;營業利潤1962.62萬元,同比下降83.1%;歸屬於母公司凈利潤1424.38萬元,同比下降84.35%,基本每股收益0.02元。

毛利率大幅提升助公司盈利。由於天竺22號地2億元保證金被收回,導致公司營業外支出大幅增加,導致前三季度公司業績下滑。但受益於裕龍花園三區項目毛利率的大幅上升,前三季度公司毛利率為51.37%,同比增長瞭18個百分點,是公司前三季度能夠盈利的主要原因。

主要項目情況。公司目前擁有權益建築面積超過100萬平米,分佈在北京、滿洲裡和中山三個城市。截至2009年底大龍新都項目A6地塊正在準備拆遷結案工作,A7地塊拆遷也完成超過50%;西部會館項目預計將於2010年6月開工,2012年6月竣工;中山項目預計將於2010年4月開工,2011年12月竣工。預計滿洲裡裕龍園區一期將於2010年竣工。

財務分析。1)、銷售同比下滑。前三季度公司“銷售商品、提供勞務收到的現金”6.76億元,同比下降48.8%;2)、預收款項下降。報告期末公司擁有預收款項6241.13萬元,較年初和二季度末分別下降瞭63.78%和26.31%。3)、負債水平進一步下降。報告期末公司剔除預收款項後的資產負債率為31.45%,較年初和二季度末分別下降瞭11個百分點和5個百分點。

盈利預測和投資評級。預計公司2010-2011年可實現每股收益0.09元和0.33元,以10月22日的收盤價5.47元計算,對應的動態市盈率分別為62倍和16倍,維持“中性”投資評級。

[責編:zhoulin]

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